LA NUEVA GEOGRAFÍA INMOBILIARIA DE MÉXICO: ¿DÓNDE SE ESTÁ CONCENTRANDO EL CRECIMIENTO?

 

Industria, infraestructura, empleo y nuevos desarrollos están transformando los polos de inversión del país.

 

Hay evidencia reciente de que el mercado inmobiliario mexicano sí está mostrando una mayor diversificación geográfica. Por ejemplo, un análisis de Propiedades.com correspondiente al segundo trimestre de 2025 señala que Querétaro, Puebla-Tlaxcala y Tijuana concentraron conjuntamente más del 11% de la demanda de financiamiento bancario, asociándolo con crecimiento urbano, desarrollos habitacionales y fenómenos como el nearshoring.

En el segmento industrial, los datos de 2025 muestran una concentración importante en las regiones Centro y Noreste, pero también el surgimiento de mercados que están ganando relevancia. Se identificó a Aguascalientes, Mexicali, Saltillo e Hidalgo como mercados industriales emergentes vinculados con el nearshoring y las necesidades logísticas y productivas.

Además, CBRE reportó en junio de 2025 que los activos industriales enfocados en manufactura continuaban siendo los preferidos por los inversionistas inmobiliarios, mientras que la Ciudad de México se mantenía como el destino de inversión más popular entre los participantes de su encuesta.

GEOGRAFÍA INMOBILIARIA

¿Qué es un polo inmobiliario?

Un polo inmobiliario puede entenderse como una ciudad, zona metropolitana o corredor territorial que concentra y atrae diferentes tipos de actividad inmobiliaria debido a sus condiciones económicas, urbanas y demográficas.

No necesariamente es una ciudad donde las propiedades son las más caras. Lo importante es que exista una combinación de elementos que genere demanda y nuevas inversiones.

Por ejemplo, cuando una región comienza a atraer empresas e industria, puede aumentar la llegada de trabajadores y, con ello, la necesidad de vivienda. Al mismo tiempo, pueden aparecer nuevos comercios, hoteles, oficinas, escuelas, hospitales y servicios. Así, una actividad económica inicial puede terminar generando un ecosistema inmobiliario completo.

Esto puede observarse actualmente en México: el crecimiento del mercado de vivienda continúa concentrándose en las principales zonas metropolitanas, mientras que otras entidades muestran diferentes niveles de dinamismo. En 2025, por ejemplo, CDMX, Nuevo León, Jalisco, Estado de México y Querétaro concentraron más de la mitad del monto de financiamiento hipotecario colocado.

Diferencia entre crecimiento inmobiliario y plusvalía.

Aunque ambos conceptos se encuentren relacionados no significan lo mismo.

El crecimiento inmobiliario se refiere al aumento de la actividad del sector en una determinada zona. Puede manifestarse mediante: construcción de viviendas, desarrollos comerciales, parques industriales, oficinas, hoteles, infraestructura. aumento de transacciones y llegada de nuevos habitantes.

En cambio, la plusvalía se refiere al incremento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo.

Una zona puede estar experimentando crecimiento inmobiliario porque están llegando nuevos desarrollos, aunque todavía no se haya producido un incremento significativo en el precio de todos sus terrenos o viviendas. De igual manera, una propiedad puede aumentar de valor sin que exista una gran cantidad de construcciones nuevas.

Por eso, una ciudad que está creciendo no necesariamente es la ciudad con mayor plusvalía en ese momento. Para analizar su potencial hay que observar qué está provocando ese crecimiento y si existen condiciones para que la demanda continúe.

EL NEARSHORING Y LA NUEVA DEMANDA DE ESPACIOS INDUSTRIALES

¿Qué es el nearshoring?

El nearshoring es la estrategia mediante la cual una empresa traslada parte de sus operaciones o cadenas de suministro a un país cercano a su mercado principal. En el caso de México, este fenómeno ha cobrado relevancia por su cercanía con Estados Unidos y por la integración comercial y manufacturera entre ambos países.

Para el mercado inmobiliario, esto es importante porque la llegada o expansión de empresas requiere espacios físicos para producir, almacenar y distribuir mercancías. Por ello, la relocalización de empresas puede traducirse en una mayor demanda de naves industriales, centros logísticos y terrenos destinados a actividades productivas.

¿Cómo genera la industria demanda inmobiliaria indirecta?

Cuando una empresa se instala en una región, necesita trabajadores. Estos trabajadores, a su vez, necesitan vivienda, transporte, alimentación, educación, salud y servicios.

Por ello, una inversión industrial puede desencadenar nuevas oportunidades inmobiliarias en diferentes segmentos:

·        Industrial:
Naves, parques industriales, centros de distribución y terrenos.

·        Habitacional:
Casas, departamentos, desarrollos residenciales y vivienda en renta.

·        Comercial:
Supermercados, restaurantes, plazas comerciales y pequeños negocios.

·        Servicios:
Hoteles, oficinas, hospitales, escuelas y otros servicios.

Esto permite entender por qué la llegada de industria puede modificar progresivamente la estructura inmobiliaria de una ciudad: primero llega la inversión productiva, después aparecen nuevas necesidades de espacio y servicios alrededor de ella.

El nearshoring está transformando la geografía inmobiliaria de México al impulsar la demanda de espacios industriales en regiones estratégicas. Sin embargo, su impacto no se limita a parques y naves industriales: la llegada de empresas genera empleo y nuevas necesidades de vivienda, comercio y servicios. Por ello, identificar dónde se está concentrando la actividad productiva permite comprender qué ciudades y corredores podrían adquirir mayor relevancia dentro del mercado inmobiliario mexicano.

Referencias

(S/f). Propiedades.com. Recuperado el 19 de agosto de 2026, de https://propiedades.com/radiografiademercado_Q2_2025

Lázaro, E. (2026, enero 20). Regiones Centro y Noreste dominaron el mercado de naves industriales al cierre de 2025. El Economista. https://www.eleconomista.com.mx/estados/regiones-centro-noreste-dominaron-mercado-naves-industriales-cierre-20260120-796266.html

(S/f-b). Com.mx. Recuperado el 19 de agosto de 2026, de https://www.cbre.com.mx/press-releases/cbre-insights-tendencias-de-inversion

González, M., Serrano, C., & Vázquez, S. (2025, octubre 8). Situación Inmobiliaria México. Segundo semestre de 2025. Bbvaresearch.com; BBVA Research. https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/situacion-inmobiliaria-mexico-segundo-semestre-de-2025/

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